Avaliação imobiliária urbana como instrumento no planejamento de CAPEX: evidências empíricas do setor de saneamento no Estado do Ceará

O estudo apresenta um diagnóstico técnico dos valores unitários de imóveis urbanos em 151 municípios do Estado do Ceará, com aplicação direta no planejamento de investimentos em CAPEX de Sistemas de Abastecimento de Água no Estado. Fundamentado na NBR 14.653 (partes 1 e 2), o trabalho emprega o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, associado à modelagem estatística por regressão linear e tratamento inferencial. A metodologia organiza os municípios em 19 regiões homogêneas quanto a características socioeconômicas e urbanísticas, analisando lotes padrões de 150,00 m² e 1.000,00 m². Variáveis como urbanização, infraestrutura e Índice de Desenvolvimento Municipal compõem os modelos de estimativa. Os resultados evidenciam forte heterogeneidade regional: a Região 10 apresenta os menores valores unitários, refletindo baixo dinamismo econômico, enquanto a Região 2 – Litoral, impulsionada pelo turismo e pela especulação imobiliária, concentra os maiores preços. O estudo conclui que os centroides urbanos funcionam como vetores estruturantes de valorização imobiliária. O trabalho possui caráter científico e se destina a subsidiar decisões estratégicas, não substituindo avaliações específicas exigidas em contextos jurídicos ou administrativos.